Logement
Les résultats de l’enquête 2017 de l’Observatoire des loyers et la problématique du surpeuplement des petits logements
Le jeudi 25 octobre 2018

En septembre, la SLRB a publié les résultats de l’enquête 2017 de l’Observatoire des loyers. Cette étude réalisée sur base de données collectées entre le 1er mai et le 30 novembre 2017 porte sur un échantillon de 4 500 logements mis en location sur le territoire de la région bruxelloise, soit environ 1,5 % du parc locatif bruxellois. Comme on pouvait s’y attendre, cette nouvelle enquête de l’Observatoire des loyers se révèle être riche en enseignements. Tout d’abord, les résultats de l’étude révèlent que le loyer mensuel moyen des biens situés dans notre région stagne en 2017. Alors que le loyer moyen de 2016 actualisé aux prix de 2017 était estimé à 725 euros, le loyer moyen calculé sur base des données de 2017 s’élève à 700 euros, ce qui représente une légère diminution. En examinant l’évolution des prix des locations en région bruxelloise au cours des quinze dernières années, les auteurs de l’enquête constatent qu’après avoir connu une hausse sensible entre 2004 et 2012, le loyer moyen stagne depuis 2013 et tend à se stabiliser légèrement au-dessus de la barre des 700 euros. Les chercheurs de la SLRB ont également procédé à des simulations afin d’évaluer la part théorique du parc locatif accessible aux ménages bruxellois, et ce pour chaque décile de revenus, en partant du principe que la part du loyer dans le budget du ménage ne doit pas excéder 25 ou 30 %. Selon ces simulations, le pourcentage de ménages bruxellois disposant de revenus suffisants pour pouvoir accéder au marché locatif augmente légèrement par rapport à 2016, alors que cette proportion ne faisait que décroître depuis 2004. Il s’agit d’un élément plutôt positif dont nous pouvons nous réjouir, même s’il importe évidemment de garder à l’esprit qu’un nombre considérable de familles bruxelloises peinent à trouver un logement de qualité à un prix abordable sur le marché locatif privé.

A l’instar des études précédentes, l’enquête 2017 de l’Observatoire des loyers montre que les prix des locations varient sensiblement en fonction de la localisation du bien. De façon assez prévisible, les loyers moyens enregistrés dans les communes de la « deuxième couronne » demeurent plus élevés que ceux observés dans les communes de la « première couronne ». Par ailleurs, les prix pratiqués dans les communes du nord et de l’ouest de la région bruxelloise restent largement inférieurs à ceux pratiqués dans les communes du sud et de l’est. Ainsi, on retrouve les loyers les plus élevés dans les communes du sud-est appartenant à la « deuxième couronne » (Auderghem, Uccle, Watermael-Boitsfort, Woluwe-Saint-Lambert et Woluwe-Saint-Pierre), tandis que les loyers les plus faibles sont enregistrés dans un croissant enserrant la partie occidentale du pentagone (Anderlecht, Molenbeek-Saint-Jean,…). On observe des loyers intermédiaires dans les communes formant la « deuxième couronne » occidentale comme Berchem-Sainte-Agathe, Ganshoren ou Jette.

Pour ce qui est des caractéristiques de l’offre locative, les résultats de l’enquête 2017 confirment une tendance observée depuis plusieurs années, à savoir la diminution progressive de la superficie moyenne des logements. En effet, la surface moyenne des biens loués dans notre région est passée de 76 m2 en 2016 à 73 m2 en 2017. L’étude montre aussi que l’on a assisté à une amélioration significative du niveau de confort des logements au cours des deux dernières années. Selon les données collectées par l’Observatoire des loyers, 96 % des biens mis en location à Bruxelles sont équipés d’une salle de bain et/ou d’une installation de chauffage central. En outre, il apparaît que les caractéristiques liées à la performance énergétique des logements se sont considérablement améliorées depuis 2008. Un nombre croissant de logements disposent de double vitrage et d’outils de régulation thermique. Il ressort également de l’étude que de plus en plus de biens loués sont chauffés au gaz.

S’agissant de la mobilité résidentielle des locataires bruxellois, les précédentes études de l’Observatoire des loyers indiquaient que depuis une dizaine d’années, les ménages avaient tendance à se stabiliser dans leur logement et qu’ils étaient de moins en moins nombreux à envisager de déménager vers un autre logement. Pour sa part, l’enquête 2017 donne à voir un renversement de tendance, dans la mesure où elle révèle que le pourcentage de locataires bruxellois ayant des intentions de mobilité résidentielle augmente légèrement par rapport à 2016. 35 % des locataires bruxellois interrogés dans le cadre de l’enquête 2017 indiquent qu’ils espèrent déménager dans les trois années à venir. 75 % de ces locataires en quête d’une nouvelle habitation souhaitent s’orienter vers un logement situé en région bruxelloise. Si certains locataires déclarent être à la recherche d’une nouvelle location, d’autres désirent accéder à la propriété de leur logement. La principale motivation des candidats propriétaires réside dans le fait qu’ils ne veulent plus dépenser une partie importante de leurs revenus pour s’acquitter des loyers. De leur côté, les locataires qui n’envisagent pas de devenir propriétaires affirment que l’insuffisance de leurs revenus et leurs craintes par rapport aux incertitudes de l’avenir constituent de réels obstacles à l’accès à la propriété. Selon les résultats de l’étude, 60 % seulement des locataires bruxellois désireux de devenir propriétaires souhaitent acquérir un bien situé sur le territoire de la région bruxelloise, alors que cette proportion s’élevait à 70 % en 2004. Le niveau particulièrement élevé des prix de l’immobilier bruxellois ainsi que les différents problèmes liés à l’environnement et à la mobilité semblent dissuader de nombreux candidats propriétaires de s’installer dans notre ville-région.

Enfin, les auteurs de l’enquête 2017 ont décidé de se focaliser sur les caractéristiques des petits logements et sur le profil des locataires qui les occupent. D’après leurs données, 7 % des logements loués à Bruxelles sont des studios ou des petits appartements ne comptant qu’une seule chambre et ayant une superficie inférieure à 54 m2. Le loyer mensuel moyen de ces petits logements s’élève à 498 euros et est donc largement inférieur au loyer moyen observé dans l’ensemble du parc locatif bruxellois (700 euros). Les studios et les petits appartements se caractérisent généralement par des conditions de confort nettement moins bonnes que celles des autres biens loués. D’après l’étude, 42 % des petits logements présentent un niveau de confort mauvais ou moyen, alors que 24 % seulement de l’ensemble des logements se trouvent dans ces mêmes conditions. En raison de leur coût plus faible, les studios et les petits appartements attirent principalement des publics précarisés qui ne disposent pas de revenus suffisants pour louer de plus grands logements et qui doivent, dès lors, se résoudre à accepter le manque d’espace et de confort dont souffrent les petits appartements. Sans surprise, les locataires des petits logements sont, en moyenne, plus jeunes que l’ensemble des locataires, 75 % d’entre eux étant âgés de moins de 45 ans. 84 % des personnes occupant ces petits logements vivent seules. L’étude montre aussi que l’écrasante majorité des locataires des petits logements ne jouissent que d’un seul revenu du travail ou d’une allocation sociale, et que près de la moitié (46 %) d’entre eux perçoivent des revenus mensuels inférieurs à 1 000 euros.

Les auteurs de l’enquête dressent un constat interpellant au sujet de ces petits logements ; ils relèvent qu’il y a manifestement une inadéquation entre la taille de certains petits appartements et la composition des ménages qui les occupent. Si 90 % des logements de petite taille paraissent adéquatement peuplés, les 10 % restants s’avèrent être très surpeuplés, c’est-à-dire qu’il manque deux chambres à ces appartements pour ajuster la dimension du logement à la taille de la famille qui y habite. Ces studios et ces appartements fortement surpeuplés sont occupés par des familles avec enfants, qu’elles soient biparentales ou monoparentales. Compte tenu de la faiblesse de leurs revenus, un certain nombre de ménages précarisés n’ont d’autres alternative que de se réfugier dans des logements bien trop petits par rapport à la composition de leur famille. Comme le soulignent les auteurs du rapport, le phénomène du surpeuplement des logements témoigne de la grande précarité d’une partie de la population locative bruxelloise. Notons encore que de façon somme toute assez logique, les locataires des petits logements affichent davantage d’intentions de mobilité résidentielle que les autres locataires. 45 % d’entre eux affirment que dans les trois années qui viennent, ils espèrent déménager vers un logement plus adapté à la taille de leur ménage.

Madame la Ministre, je souhaiterais vous poser les questions suivantes :

  • Quels enseignements tirez-vous de l’enquête 2017 de l’Observatoire des loyers ? Les conclusions de cette étude auront-ils un impact sur la politique du logement menée par le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale ? Les enseignements de l’enquête 2017 pourraient-ils vous amener à réorienter certaines politiques et à reconsidérer certains choix opérés au cours de cette législature ?
  • Le gouvernement bruxellois a-t-il déjà mené une réflexion au sujet de la problématique du surpeuplement des studios et des petits appartements ? Le gouvernement bruxellois a-t-il pris, ou envisage-t-il de prendre, des mesures spécifiques en vue de lutter contre le phénomène du surpeuplement des petits logements ?
  • Je présume que les chercheurs de la SLRB ont déjà commencé à collecter de nouvelles données afin de réaliser l’enquête 2018 de l’Observatoire des loyers. Quelles sont les thématiques spécifiques qui feront l’objet d’un focus dans le cadre de l’enquête 2018 ? A titre personnel, je pense qu’il serait intéressant d’étudier l’impact potentiel de la grille indicative des loyers sur l’évolution du coût moyen des locations. Cette grille indicative mise en place en janvier dernier peut-elle contribuer à stabiliser les loyers dans notre région ? Madame la Ministre, avez-vous demandé aux chercheurs d’examiner dans quelle mesure la grille indicative des loyers peut influencer l’évolution des loyers en région bruxelloise ?
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