Logement
Les mutations au sein des Sociétés Immobilières de Service Public
Le jeudi 24 octobre 2019

Compte tenu de la pénurie de logements sociaux en région bruxelloise, les Sociétés Immobilières de Service Public doivent tout mettre en œuvre pour tendre vers une allocation optimale de leurs logements. Pour ce faire, elles doivent notamment veiller à ce que la taille des logements sociaux soit adaptée à la composition des ménages qui les occupent. Or, les statistiques communiquées par la SLRB révèlent qu’en 2017, 54 % seulement des logements sociaux pouvaient être considérés comme adaptés à la taille des ménages qui y habitaient. 38 % des biens du parc locatif social bruxellois (soit environ 15 000 logements) s’avéraient être inadaptés aux besoins de leurs occupants, soit parce qu’ils comptaient un nombre insuffisant de pièces, soit, au contraire, parce qu’ils disposaient d’une ou de plusieurs chambre(s) excédentaire(s) inoccupée(s).

Lors de l’attribution d’un logement social, la SISP est évidemment tenue de proposer un logement comprenant un nombre de chambres adapté à la composition du ménage du candidat locataire, ce nombre étant déterminé en fonction des critères énoncés à l’article 3 de l’arrêté du gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale organisant la location des habitations gérées par la SLRB et les SISP. Toutefois, la composition du ménage est susceptible d’évoluer dans le temps : tantôt la famille s’agrandit à l’arrivée d’un ou plusieurs enfant(s), tantôt la taille du ménage se réduit à la suite d’un décès, d’une séparation ou du départ des enfants. Dans le premier cas de figure, le logement social se trouve alors en état de suroccupation. Bien entendu, cette situation peut se révéler problématique voire dramatique, lorsqu’une famille comprenant trois ou quatre enfants doit vivre « à l’étroit » dans un petit appartement pourvu de deux chambres à coucher seulement. Dans le second cas de figure, le logement social se trouve en état de sous-occupation ; il s’agit souvent de personnes relativement âgées qui continuent à habiter seules dans de grandes habitations, alors que leurs enfants ont grandi et ont quitté le domicile familial depuis plusieurs années. Si le phénomène de la sous-occupation semble moins préoccupant que celui de la suroccupation, il pose néanmoins problème, car il fait naître un sentiment d’injustice dans le chef des familles nombreuses précarisées qui doivent généralement attendre de nombreuses années avant de se voir attribuer un logement social adapté à la taille de leur ménage.

Quand une SISP constate qu’un logement social est trop grand ou trop petit par rapport à la taille du ménage qui y habite, elle a la possibilité, et parfois même l’obligation, de procéder à une mutation, opération consistant à faire déménager des locataires d’un bien inadapté vers un bien adapté à la composition de leur famille. Les locataires sociaux peuvent eux aussi introduire une demande de mutation moyennant le respect de certaines conditions. L’article 140, 7° du Code bruxellois du logement dispose que, lorsqu’un logement social présente au moins deux chambres excédentaires par rapport à la composition actuelle du ménage, la SISP doit proposer un logement adapté dans la mesure de ses disponibilités. Si le locataire refuse un logement adapté offrant des conditions de confort semblables, situé dans la même commune ou dans un rayon de cinq kilomètres, et dont le loyer n’est pas supérieur de plus de 15 % à l’ancien loyer, il pourra être mis fin au contrat de bail moyennant un préavis de six mois. Cependant, ces règles relatives aux mutations contraignantes ne peuvent pas être appliquées aux locataires ayant atteint l’âge de 70 ans, ceux-ci bénéficiant d’une protection.

Il y a un an, en réponse à une question écrite posée par mon ancienne collègue, Fatoumata Sidibé, l’ex-Ministre en charge du Logement, Céline Fremault, nous avait fourni des statistiques détaillées relatives à l’occupation des logements sociaux et aux mutations effectuées au cours de l’année 2017. Ces chiffres indiquaient qu’en date du 31 décembre 2017, les quelque 39 500 logements sociaux gérés par les SISP se répartissaient comme suit : 54 % de logements adaptés à la composition du ménage de leurs occupants, 15,2 % de logements suroccupés ou sous-adaptés (comptant un nombre insuffisant de chambres), 17,6 % de logements sous-occupés (présentant une chambre excédentaire), 5,2 % de logements suradaptés (présentant au moins deux chambres excédentaires) et 8 % de logements inoccupés. Bien que 38 % des logements (soit plus de 15 000 unités) étaient inadaptés à la taille des ménages qui y habitaient, le nombre de mutations enregistrées dans notre région demeurait relativement faible. En effet, seules 498 mutations avaient été réalisées par les SISP en 2017. 288 mutations avaient été opérées vers un plus grand logement ; 210 l’avaient été vers un plus petit logement. On dénombrait 424 mutations volontaires et seulement 74 mutations contraintes.

Notons encore que depuis 2016, les SISP doivent élaborer un plan annuel de mutation et communiquer au gouvernement le pourcentage annuel de mutations qu’elles entendent effectuer. En principe, ces éléments devraient permettre d’améliorer la planification des mutations.

Madame la Secrétaire d’État, je souhaiterais vous poser une première série de questions à propos des dernières statistiques disponibles en la matière. D’après les statistiques sectorielles relatives à l’année 2018, quel était le pourcentage de logements sociaux adaptés à la composition des ménages dans l’ensemble du parc locatif géré par les 16 SISP de notre région ? Quel était le pourcentage de logements sociaux considérés comme sous-adaptés (logements trop petits par rapport à la composition des ménages qui les occupent) ? Quel était le pourcentage de logements sociaux dits sous-occupés (logements présentant une chambre excédentaire par rapport à la taille des familles qui y habitent) ? Quel était le pourcentage de logements qualifiés de suradaptés (logements présentant au moins deux chambres excédentaires par rapport à la composition des ménages) ? Combien y avait-il de chambres inoccupées dans l’ensemble du parc locatif social de notre région ?

Pouvez-vous nous communiquer le nombre total de mutations effectuées en 2018 ? Combien de ménages ont-ils déménagé vers un logement plus grand ? Combien de ménages ont-ils déménagé vers un logement plus petit ? Quel a été le nombre de mutations volontaires réalisées à l’initiative des locataires sociaux ? Combien de mutations contraignantes ont-elles été imposées par les SISP ?

Pourriez-vous nous fournir un tableau (éventuellement joint en annexe du rapport) présentant le nombre de mutations opérées dans chacune des 16 SISP ? Observe-t-on des variations importantes d’une SISP à l’autre ? Dans l’affirmative, comment expliquez-vous ces variations ?

Les SISP ont-elles toutes transmis à la SLRB leur plan annuel de mutation pour l’année 2019 ? Les SISP ont-elles bien communiqué au gouvernement régional leurs propositions de pourcentage annuel de mutations pour l’année 2019 ? Le gouvernement a-t-il validé ces propositions ? Pourriez-vous nous fournir un tableau reprenant les taux annuels de mutation fixés par les différentes SISP ? Pourriez-vous également nous indiquer le nombre total de mutations que les SISP s’engagent à réaliser en 2019 ?

Par ailleurs, il me semble intéressant d’évoquer les différents problèmes auxquels les SISP sont généralement confrontées, quand elles tentent de procéder à des mutations. Tout d’abord, les SISP doivent tenir compte de la réalité du stock de logements disponibles. Dans un grand nombre de cas, la mutation consiste à faire déménager des locataires qui occupent une habitation devenue trop grande par rapport à la composition actuelle de leur ménage vers un logement de plus petite taille. Or, il importe de rappeler que dans le parc des logements sociaux bruxellois, on ne retrouve qu’un faible pourcentage de petits logements (studios ou appartements comptant une seule chambre). Par conséquent, certaines SISP doivent parfois renoncer à opérer des mutations, faute d’avoir trouvé des logements adaptés disponibles dans leurs parcs. Certains acteurs de terrain considèrent que le gouvernement régional pourrait partiellement résoudre ce problème en autorisant les mutations inter-SISP, c’est-à-dire des opérations qui consisteraient à faire déménager des locataires sociaux habitant un logement inadapté appartenant à une société donnée vers un logement adapté mis à disposition par une autre société. On pourrait, de la sorte, profiter de la complémentarité des parcs de certaines SISP.

En deuxième lieu, il convient de souligner que, lorsqu’une SISP recherche un logement adapté en vue de procéder à une mutation, elle est soumise à une contrainte spatiale imposée par l’article 140, 7° du Code du logement. Elle doit proposer un logement situé dans la même commune ou dans un rayon de cinq kilomètres, ce qui restreint considérablement sa marge de manœuvre. Ce problème se pose avec encore plus d’acuité depuis la fusion des SISP, dans la mesure où ces dernières gèrent aujourd’hui des parcs de logements plus importants et plus dispersés sur le plan géographique. Il y a, dès lors, lieu de s’interroger sur le fait de savoir si ce critère du rayon de cinq kilomètres demeure pertinent et réaliste.

A ces difficultés liées à la réalité du stock de logements disponibles viennent parfois s’ajouter des obstacles financiers. Les logements sociaux libérés à la faveur des mutations doivent souvent faire l’objet de rénovations lourdes avant de pouvoir être remis en location. Malheureusement, les SISP ne sont pas toujours en mesure de dégager les budgets destinés à financer ces travaux de rénovation, avec cette conséquence que les logements libérés sont susceptibles de rester inoccupés pendant une période relativement longue. En d’autres termes, les mutations ont parfois pour effet d’accroître le pourcentage de logements sociaux inoccupés, ce qui est évidemment contre-productif. En outre, cette hausse de la proportion de logements vides a un impact négatif sur les recettes des SISP du fait de la perte d’un certain nombre de loyers. Il est également à noter que plusieurs SISP ont mis en place des mesures d’accompagnement visant à inciter les locataires à accepter une mutation, mesures qui vont de la simple information à une intervention financière en cas de déménagement. Les SISP ne bénéficient toutefois d’aucun soutien financier de la part de la Région en cette matière et doivent donc assumer seules le coût de ces mesures incitatives. Dans les conclusions de son étude consacrée à l’évolution de l’offre et de la demande de logements sociaux en région bruxelloise, le bureau d’études Isis Consult suggère d’octroyer aux SISP une aide financière forfaitaire par mutation afin de réduire les coûts induits par ces opérations, notamment les frais liés à la remise en état locatif.

Enfin, l’un des principaux freins aux mutations réside dans le fait que les SISP se heurtent fréquemment aux résistances de locataires sociaux qui occupent une habitation inadaptée à la composition actuelle de leur ménage, mais qui refusent de déménager vers un logement plus adapté. D’un point de vue humain, ces résistances paraissent tout à fait compréhensibles, puisque ces personnes sont profondément attachées à ce logement dans lequel elles ont passé une partie de leur vie, et dans lequel elles ont éventuellement vu grandir leurs enfants. De plus, elles ne souhaitent pas quitter le quartier dans lequel elles ont construit une partie de leur vie sociale et/ou professionnelle. Pour ces diverses raisons, de nombreux locataires ont tendance à percevoir la mutation comme une sanction. Si les pouvoirs publics doivent se montrer compréhensifs vis-à-vis de ces personnes, il faut néanmoins faire comprendre à ces locataires que les mutations sont devenues plus que nécessaires en raison de la pénurie de logements sociaux de grande taille (trois chambres et plus) en région bruxelloise. Les SISP doivent faire preuve de pédagogie et expliquer aux locataires vivant dans des habitations inadaptées à la taille de leur ménage qu’ils ont pu bénéficier de la solidarité de la société, et qu’ils doivent, à leur tour, se montrer solidaires envers d’autres familles qui sont en attente d’un logement social. Il importe aussi de rappeler à ces personnes que d’un point de vue financier, elles ont tout intérêt à déménager vers un logement de plus petite taille, puisque le loyer qu’elles devront payer sera sans doute nettement inférieur à leur loyer actuel. La plupart des SISP veillent d’ailleurs à informer au mieux leurs locataires concernés par une procédure de mutation en leur envoyant des courriers explicatifs, en organisant des séances d’information et en mobilisant leurs dispositifs d’accompagnement social.

En mars 2018, votre prédécesseure, Céline Fremault, a annoncé que lors de la rédaction du contrat de gestion de niveau 2 2017-2022 conclu entre la SLRB et les SISP, le gouvernement avait soutenu la constitution d’un groupe de travail chargé de mener une réflexion sur la problématique des mutations dans le secteur du logement social. Ce groupe de réflexion composé des délégués sociaux, de membres de la SLRB et de représentants des SISP avait pour mission de recenser les mutations ayant fait l’objet de blocages et d’identifier les principales causes de ces problèmes. Il devait également proposer une série de mesures visant à faciliter les mutations dans notre région. Selon le calendrier fixé par Mme Fremault, les membres du groupe de réflexion devaient rendre les conclusions de leurs travaux avant la fin de l’année 2018.

Madame la Secrétaire d’État, pouvez-vous nous confirmer que le groupe de travail portant sur la thématique des mutations a bien transmis ses conclusions au gouvernement ? D’après les membres de ce groupe de réflexion, quels sont les principaux obstacles auxquels sont confrontées les SISP, lorsqu’elles envisagent d’effectuer des mutations ? Le groupe de travail estime-t-il que la contrainte spatiale imposée par l’article 140, 7° du Code du logement constitue un réel frein aux mutations ? Dans l’affirmative, les membres du groupe de réflexion ont-ils fourni une estimation du nombre de mutations que les SISP ont dû renoncer à opérer en raison de cette contrainte spatiale ? Ces experts ont-ils proposé au gouvernement de modifier l’article 140, 7° dudit Code en vue de supprimer ou, à tout le moins, d’assouplir le critère spatial ? Ont-ils analysé l’opportunité et la faisabilité des mutations inter-SISP ?

Les membres du groupe de travail ont-ils constaté que le processus de fusion des SISP avait eu un impact sur la politique des mutations ? Se sont-ils prononcés en faveur de l’octroi aux SISP d’une aide financière forfaitaire par mutation, comme le préconisait le bureau Isis Consult ?

Le gouvernement bruxellois a-t-il approuvé les recommandations formulées par le groupe de travail ? Dans l’affirmative, la SLRB a-t-elle élaboré un plan d’action en vue de mettre en œuvre ces recommandations ? Quelles mesures le gouvernement a-t-il déjà prises, ou envisage-t-il de prendre, afin de faciliter les mutations et d’optimiser l’occupation du parc de logements sociaux ?

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