Finances
Les conséquences d’un éventuel resserrement des conditions d’octroi des crédits hypothécaires
Le lundi 8 janvier 2018

Au cours de cette législature, le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a entrepris une réforme fiscale très ambitieuse dont le but était de rendre la fiscalité plus simple, plus juste et plus avantageuse pour les Bruxellois. Dans le cadre de cette réforme fiscale, la majorité régionale a adopté une série de mesures visant à faciliter l’accès des ménages bruxellois à la propriété de leur logement. Songeons notamment à l’abattement des droits d’enregistrement sur les 175 000 premiers euros pour les ventes de maisons et d’appartements, à l’abattement des droits d’enregistrement sur les 87 500 premiers euros pour les ventes de terrains à bâtir ou encore à l’octroi de la prime BE HOME (prime annuelle de 120 euros accordée aux personnes titulaires d’un droit réel sur un bien immobilier situé en Région de Bruxelles-Capitale dans lequel elles et leur ménage sont domiciliés). Le groupe DéFI a, bien évidemment, soutenu l’adoption de ces différentes mesures, car mes collègues et moi-même sommes convaincus que l’accès à la propriété de son logement constitue l’une des meilleures protections sociales, l’un des meilleurs remparts contre la pauvreté, et qu’il importe, dès lors, de tout mettre en oeuvre pour permettre aux Bruxellois, et en particulier aux jeunes, d’acquérir une maison ou un appartement. Si la réforme fiscale a incontestablement contribué à faciliter l’accès des Bruxellois à la propriété de leur habitation, je crains malheureusement que dans les mois à venir, les effets positifs de cette réforme puissent être partiellement ou totalement annihilés par certaines mesures que le gouvernement fédéral envisage de prendre, mesures qui auraient pour effet de durcir considérablement les conditions d’octroi des crédits hypothécaires.

Pour rappel, en avril 2017, la Banque Nationale de Belgique, agissant en tant que régulateur du secteur financier belge, avait annoncé qu’elle avait identifié certaines poches de risque dans le domaine des crédits hypothécaires. Même si la BNB semblait exclure l’hypothèse de l’éclatement d’une bulle immobilière, elle tirait trois conclusions préoccupantes à propos du marché immobilier. Premièrement, contrairement à ce qui a été observé dans les pays voisins, le marché immobilier belge n’a encore connu aucun choc majeur ; il pourrait donc être surévalué et être susceptible de faire l’objet d’une correction. Deuxièmement, le taux d’endettement des ménages belges dépasse largement la moyenne européenne. Enfin, les banques belges prêtent de plus en plus fréquemment à des quotités élevées. Sur base de ces constats, la BNB avait conseillé au gouvernement fédéral d’obliger les banques à constituer des provisions de fonds propres supplémentaires pour les prêts hypothécaires dont la quotité empruntée excédait 80 % de la valeur nominale du bien immobilier. Plusieurs partis politiques dont DéFI s’étaient vivement opposés à cette proposition, au motif que l’application de la recommandation de la BNB aurait inévitablement entrainé un resserrement des conditions d’octroi et/ou une hausse des taux d’intérêt pour les candidats acquéreurs dont l’apport initial était inférieur à 20 % de la valeur du bien (voire 30 % en tenant compte des droits d’enregistrement et des honoraires du notaire). De nombreux ménages, et en particulier de nombreux jeunes qui n’ont pas la chance de pouvoir compter sur un soutien financier substantiel de leurs parents, auraient ainsi été lourdement pénalisés : soit ils n’auraient pas obtenu un crédit pour financer l’achat de leur logement, soit ils l’auraient obtenu, mais à des conditions peu favorables. Si dans un premier temps, le gouvernement fédéral s’apprêtait à appliquer la recommandation de la BNB, il y a finalement renoncé en raison du tollé provoqué par cette proposition. Dans un souci de temporisation, l’exécutif fédéral a demandé à la BNB de ‘revoir sa copie’ et de lui remettre un rapport plus affiné sur cette question.

Ce rapport a été transmis au gouvernement fédéral en novembre. Dans les conclusions dudit rapport, la BNB formule une nouvelle recommandation destinée à protéger le secteur bancaire et à réduire les risques liés aux crédits hypothécaires. La BNB propose de contraindre les banques à augmenter leurs réserves de capitaux en fonction du risque de l’ensemble de leur portefeuille de crédits hypothécaires. D’après certaines estimations, les banques belges devraient constituer des réserves de capitaux supplémentaires à hauteur de 550 millions d’euros. Alors que la première recommandation formulée en avril visait directement les prêts hypothécaires individuels, en ciblant un profil de candidats acquéreurs bien spécifique (ceux qui empruntent plus de 80 % de la valeur du bien), cette nouvelle recommandation vise le portefeuille global des crédits hypothécaires de chaque banque et pénalise uniquement les institutions les moins prudentes. Bien que cette nouvelle mesure macroprudentielle ne soit pas de même nature que la première, elle devrait entrainer les mêmes conséquences négatives pour les candidats acquéreurs. Les experts s’accordent, en effet, à considérer que cette obligation de constituer des réserves de fonds propres supplémentaires conduira les banques à augmenter leurs taux d’intérêts et/ou à resserrer les conditions d’octroi de crédits en imposant notamment une quotité maximum empruntée. Malgré cet avertissement des experts, le gouvernement fédéral a déjà fait savoir qu’il entendait bien appliquer cette nouvelle recommandation de la BNB, en renforçant les règles macroprudentielles relatives aux crédits hypothécaires.

Il y a pourtant de bonnes raisons de s’interroger sur l’opportunité et sur la nécessité de durcir les exigences en matière de fonds propres des banques. Dans un article récemment publié dans le quotidien La Libre Belgique, l’économiste Eric Dor a présenté les résultats d’une étude réalisée sur base du rapport de l’Autorité Bancaire Européenne, étude dans laquelle il compare la situation des banques belges à celle des autres banques européennes. Ses conclusions doivent nous amener à nuancer la thèse de la BNB, selon laquelle il est indispensable d’obliger les institutions bancaires à augmenter leurs réserves de capitaux pour les crédits hypothécaires. L’économiste souligne, tout d’abord, que les banques belges présentent l’un des meilleurs niveaux de fonds propres en Europe avec un taux de 17,57 %. Par ailleurs, Eric Dor remarque que les banques de détails purement belges affichent de meilleurs coefficients que les groupes internationaux présents sur notre territoire. L’économiste relève également que le pourcentage de prêts à problèmes sur lesquels les débiteurs sont en retard de paiement est particulièrement faible pour les banques belges, et qu’il est nettement inférieur aux niveaux atteints par les banques italiennes, espagnoles et irlandaises. Enfin, le professeur Dor constate que les revenus net d’intérêts des banques belges ont plutôt bien résisté. Cette bonne résistance s’explique par le fait que les dépenses d’intérêts des institutions bancaires sur les comptes d’épargne et autres dépôts ont davantage diminué que leurs recettes d’intérêts sur les prêts, notamment sur les prêts hypothécaires. A la lumière de ces différents éléments, l’économiste conclut que les banques belges ne souffrent pas réellement d’un manque en capital, et que la mesure préconisée par la BNB n’est donc pas indispensable.

Chers collègues, il ne fait aucun doute que si le gouvernement fédéral décide d’appliquer la recommandation formulée par le régulateur bancaire, cela sera un terrible coup dur pour les ménages souhaitant accéder à la propriété, et singulièrement pour les jeunes et les personnes ayant des revenus modestes qui ne disposent pas d’un apport initial conséquent. A cet égard, j’attire votre attention sur le fait que la Région de Bruxelles-Capitale est la région du pays qui compte au sein de sa population la plus grande proportion de jeunes ménages ainsi que la plus grande proportion de ménages ayant des bas revenus. Par conséquent, la région bruxelloise sera sans doute plus sévèrement impactée par ce resserrement des exigences de fonds propres sur les crédits hypothécaires que ne le seront la Flandre et la Wallonie. Comme je l’ai déjà souligné au début de mon intervention, un durcissement des exigences en matière de réserves de capitaux aura probablement pour effet d’annuler partiellement ou totalement l’impact positif de la réforme fiscale bruxelloise qui a permis de favoriser l’accès des Bruxellois à la propriété de leur habitation.

Madame la Ministre, Monsieur le Ministre, mes questions sont donc les suivantes :

  • Pouvez-vous évaluer l’influence que la mesure prônée par la BNB pourrait exercer sur les décisions d’achat des ménages bruxellois souhaitant acquérir un bien immobilier ?
  • L’éventuel resserrement des conditions d’octroi des prêts hypothécaires et l’éventuelle augmentation des taux d’intérêts auront-ils un impact sur le marché immobilier bruxellois, sur le nombre de transactions immobilières dans notre région et sur les prix de vente moyens des maisons et des appartements ?
  • Avez-vous eu des contacts/échanges sur ce sujet avec le ministre fédéral des Finances, M. Johan Van Overtveldt ? Dans l’affirmative, pourriez-vous nous en dire un peu plus à ce sujet ?
  • Avez-vous inscrit ou envisagez-vous d’inscrire ce point à l’ordre du jour du prochain Comité de Concertation ?
  • Dans l’hypothèse où le gouvernement fédéral appliquerait la recommandation de la BNB, quelles mesures le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale pourrait-il prendre en vue d’atténuer les effets négatifs du durcissement des exigences en termes de fonds propres pour les crédits hypothécaires ?

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